Für die Liegenschaftsbewertung werden vorzugsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren verwendet.
Das Vergleichswertverfahren ist gegenwartsbezogen und die marktgerechteste Methode der Wertermittlung, welche sich aus dem Vergleich relevanter Verkaufspreise ermittelt.
Das Ertragswertverfahren ist eine zukunftsorientierte Methode, bei der sich der Wert einer Liegenschaft aus den zukünftig erwarteten Erträgen ermittelt.
Das Sachwertverfahren ist vergangenheitsorientiert und ermittelt sich aus dem Herstellungswert der baulichen Anlagen aus der Vergangenheit.
Vergleichswertverfahren zur Liegenschaftsbewertung
Das Vergleichswertverfahren stellt die einfachste marktkonforme Methode zur Wertermittlung einer Liegenschaft dar, wenn ausreichend viele geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Neben der Marktbezogenheit besteht ein weiterer großer Vorteil dieses Verfahrens darin, dass das Gutachten auch für Laien wegen des Vergleichs von Preisen verständlich und nachvollziehbarer als die Wertermittlung durch andere Verfahren erscheint. Das Vergleichswertverfahren wird zur Verkehrswertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken, sowie bei der Bodenwertermittlung im Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren verwendet.
Ertragswertverfahren zur Liegenschaftsbewertung
Das Ertragswertverfahren kommt bei bebauten Liegenschaften zum Einsatz, die hauptsächlich genutzt werden, um aus den Erträgen eine entsprechende Verzinsung des Kapitals zu erzielen. Dabei dient diese Methode nicht nur für Ertragsliegenschaften im engeren Sinn, sondern auch für eigengenutzte Liegenschaften, die bei Fremdnutzung angemessene Erträge erzielen könnten. Zum Einsatz kommen das klassische normierte Ertragswertverfahren, welches sich aus dem Bodenwert, dem Ertragswert der baulichen Anlagen sowie der Außenanlagen errechnet, sowie das vereinfachte Ertragswertverfahren, bei dem sich der Verkehrswert entweder aus einer nachschüssigen Zeitrente oder einer ewigen Rente errechnet. Das normierte Ertragswertverfahren ist somit ein zweigliedriges Verfahren, weil der Barwert aus den Erträgen des Gebäudes für die Restnutzungsdauer ermittelt wird, während beim Ertrag des Grundstücks eine ewige Nutzungsdauer angenommen wird.
Der Wert einer Liegenschaft ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren also aus der Kapitalisierung der zum Bewertungsstichtag zu erwartenden oder zuletzt erzielten Reinerträge. Dabei muss vom Rohertrag, der aus der Bewirtschaftung der Liegenschaft tatsächlich erzielt wurde, ausgegangen werden. Durch das Abziehen des tatsächlichen Bewirtschaftungsaufwandes, der Abschreibung vom Rohertrag und der Berücksichtigung des Ausfallwagnisses, sowie möglicher Liquidationserlöse und -kosten ergibt sich der Reinertrag. Liegen nicht genug Aufzeichnungen über die tatsächlich erzielten Erträge vor, oder weichen sie von den ordnungsgemäß erzielten Erträgen ab, können Erträge von vergleichbaren Liegenschaften oder allgemein anerkannte Daten aus Statistiken herangezogen werden.
Sachwertverfahren zur Liegenschaftsbewertung
Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert einer Liegenschaft durch Addition des Bodenwertes, des Bauwertes der Gebäude, sowie des Wertes sonstiger Bestandteile berechnet. Dieses Bewertungsverfahren wird vor allem bei der Wertermittlung bebauter Liegenschaften eingesetzt, bei denen die Eigennutzung und der Substanzwert im Vordergrund stehen. Beispiele hierfür sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, Schulen und Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude, sowie Gewerbe- und Fabrikobjekte in Eigennutzung. Außerdem wird das Sachwertverfahren häufig in Kombination mit anderen Verfahren wie etwa dem Ertragswertverfahren zu Kontrollzwecken verwendet. DI Heinrich Trimmel Architekt und Sachverständiger ist im Bereich Liegenschaftsbewertung Ihr kompetenter Ansprechpartner.